親が高齢になり、認知症などで判断能力が低下した場合、「家を売りたい」「貸したい」と思っても手続きが進められないことがあります。
実は、所有者本人が契約の判断をできなくなると、不動産の売却や管理が法的にストップしてしまうのです。
ここでは、その理由と事前に取れる対策について、司法書士の立場から分かりやすくお伝えします。

判断能力がなくなると契約が無効になる理由

不動産の売却や賃貸契約は「法律行為」にあたります。契約は、当事者が自分の意思で内容を理解し、合意することが前提です。
ところが、認知症などで判断能力が低下した場合、本人が契約内容を理解していないとみなされ、契約自体が無効や取り消しの対象になります。
そのため、いざという時に家を売ったり、貸したりしようとしても、手続きを進めることができなくなるのです。

家族が代理で契約できないのはなぜか

「家族なんだから代わりに契約できるのでは？」と思われる方も多いですが、実は法的な代理権がなければ家族でも契約はできません。
たとえば、子どもが親の名義の家を売りたいと思っても、親が判断能力を失っている状態では、売買契約書に署名・押印しても効力がありません。
このような場合は、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立てる必要があります。
ただし、後見人制度は柔軟な財産管理がしにくい面もあり、事前の準備が重要です。

成年後見制度の限界と家族信託という選択

成年後見制度は本人を保護する目的で作られており、後見人の行動は家庭裁判所の監督を受けます。
そのため、不動産の売却など大きな契約には都度、裁判所の許可が必要となり、スピーディーな判断が難しいのが現実です。
一方で、家族信託という仕組みを使えば、将来の判断能力低下に備えて、あらかじめ信頼できる家族に財産管理を任せることができます。
家族信託では、親が元気なうちに「この家は息子に管理を任せる」と信託契約を結んでおくことで、後に親の判断力が落ちても、息子が代わりに売却や賃貸を行うことが可能になります。

事前準備で「動けなくなるリスク」を防ぐ

不動産は、時間が経つほど管理の手間や税金負担が増します。
判断能力がなくなってからでは、どんなに家族が頑張っても手続きが進められません。
元気なうちに、将来を見据えた仕組みを整えることが、家族への最大の思いやりです。
家族信託や遺言の活用など、ケースに応じた方法を選ぶことが大切です。

不動産の売却や管理をスムーズに行うには、判断能力があるうちの準備が何より重要です。
司法書士に依頼することで、法的なリスクを避けつつ、あなたの家庭に合った最適な仕組みを提案できます。
ただし、司法書士に頼むと費用がかかるというデメリットもあります。
それでも、万一のときに「何もできなくなる」リスクを考えれば、早めの相談は十分に価値があります。
当事務所では、相続と家族信託の両面から、あなたとご家族が安心できる対策をサポートしています。